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REITS的大卖“引爆”了2021/2022年公募市场。在REITs火爆的背后，有一群机构投资者鼎力相助，银行算是其中的“大户”，不仅旗下资管产品下场“捞金”，更是出动理财子公司参与“抢食”。
公募REITs的火爆行情仍在延续。
6月24日，据国金基金公告显示，国金中国铁建高速REIT两天大卖超440亿元，可见投资者对其追捧程度。
在REITs大卖的背后，有一群机构投资者鼎力相助，银行算是其中的“大户”，不仅旗下资管产品下场“捞金”，更是出动理财子公司参与。
探寻公募REITs火爆的背后，一方面是今年以来股市和债市表现低迷，不少公募基金的收益“急转直下”，而公募REITs却呈现稳步上升的行情。更为关键的一点是，公募REITs分红率高吸引众多金融机构驻足。
银行理财子“抢食”公募REITs
在公募REITs这一黄金赛道上，银行理财子再次“开疆拓土”。
6月22日，招银理财公告称，旗下招睿鑫远基础设施封闭1号增强型固收类理财计划(简称“鑫远1号”)于6月20日完成资金募集，规模约1.5亿元。
这是银行理财子发行的第二款REITs理财产品。据该产品说明书显示，基础设施公募REITs的投资包含在权益类资产投资之中，而权益类资产的配置比例不超过15%，剩余的80%以上的资金投资于债券、非标资产等固收类资产，也就是说鑫远1号属于“固收+”产品。
与鑫远1号不同的是，光大理财的发行首支REITs理财产品阳光红基础设施公募REITs优选1号是权益类产品。
据该产品今年一季度投资报告显示，产品持续保持80%以上REITs仓位运行。在前十大资产配置中，共有5只公募REITs，分别为华安张江光大园REIT、建信中关村产业园REIT、中金普洛斯REIT、沪杭甬杭徽REIT以及红土创新盐田港REIT，合计占产品总资产比例达25%。
▲图片来源：光大理财
值得注意的是，光大理财此前已有多款封闭期较长的“固收+”产品将公募REITs纳入投资范围，阳光金24M增利2号便是其中之一。
除通过发行理财产品进军公募REITs外，银行理财子还通过战略配售、认购等方式参与其中。
据悉，建信理财已参与投资12只已发行公募REITs中的11只，参与率达到92%，合计申购金额超52.9亿元，最终获配金额超6.8亿元。
这并非个例，光大理财以“战略配售、网下、网上”三种模式参与所有首批9单公募REITs，甚至有6单是以“战略投资人”身份深度参与;交银理财也是以战略投资者身份获配华夏中国交建高速REIT达2亿元。
中银理财也无例外，出现在中航首钢绿能REIT和平安广州广河REIT的前十名非流通份额持有人中。
具体来看，据中航首钢绿能REIT2021年年报显示，中银理财-(健康生活)中银理财-智富(封闭式)2020 年07期与(科技创新)中银理财-智富(封闭式)2020 年11期位列第9、10名非流通份额持有人;据平安广州广河REIT2021年年报显示，中银理财有限责任公司-(价值投资)中银理财-智富(封闭式)2020年06期位列该产品第10名非流通份额持有人。
不仅是理财子公司，银行系的资管子公司也参与其中。以招商银行的招商财富资管为例，旗下部分资管计划出现在多家公募REITs的前十大份额持有人名单之中。
具体来看，鑫善1号集合资产管理计划分别为平安广州广河REIT、华安张江光大REIT、浙商沪杭甬REIT前十大份额持有人;招银基础设施 1 号集合资产管理计划分别为博时蛇口产园REIT以及富国首创水务REIT的前十大份额持有人。
机构为何青睐REITs?
除银行理财子外，公募REITs这一领域还聚集险企、券商等玩家。
比如中国人寿的中国保险投资基金出现在华夏越秀高速REIT、富国首创水务REIT、浙商沪杭甬REIT、中金普洛斯REIT、东吴苏园产业REIT前十名基金份额持有人的名单中。
这只是险企投资公募REITs的一个缩影，险资大佬泰康人寿也参与其中，出现在中航首钢绿能REIT、红土盐田港REIT、中金普洛斯REIT的前十名基金份额持有人的名单中，持有份额分别是550万份、5600万份、3亿份。
券商也在公募REITs市场上占据一席之地，其中广发证券是“主力军”，在9家REITs中均持有基金份额。具体来看，分别为博时蛇口产园REIt、平安广州广河REIT、红土盐田港REIT、华安张江广大REIT、东吴苏园产业REIT、富国首创水务REIT、中航首钢绿能REIT、浙商沪杭甬REIT、中金普洛斯REIT。
探寻众多金融机构“追捧”REITs产品的背后，一方面是今年以来，股市和债市表现并不如意。
股市方面，三大指数均呈现不同程度的下跌，截至6月24日收盘，上证指数年内跌幅近8%;深证成指年内跌幅超14%;创业板指跌幅更是达15%。债市也无例外，10年期国债年内涨幅仅1.38%，与2021年全年5.78%的涨幅还有一定距离。
而公募REITs的投向并不是股票和债券，主要是基础设施，包括公用环保、产业园区、高速公路、仓储物流四大类主流资产。
这意味着未受股市与债市影响的公募REITs在众多基金中脱颖而出。
更为关键的是，公募REITs拥有高分红率。据Wind数据显示，截至6月23日，在2021年发行的11只公募REITs产品中，有10只产品实现分红。
其中，浙商沪杭甬REIT累计派息率最高，达19.11%，累计分红总额超5亿元;其次便是中航首钢REIT派息率为17.05%，排名第三的是平安广州广河REIT，派息率为11.57%，累计分红总额也超过5亿元。
如此诱人的分红收益也就不难理解众多险资、券商、银行理财子纷纷“抢食”的原因。
此外，在二级市场上，公募REITs的涨幅也不负众望。据choice数据显示，红土盐田港REIT涨幅最大，自上市以来涨幅超40%;其次便是博时蛇口产园REIT、富国首创水务REIT以及华中金普洛斯REIT自上市以来涨幅均超过30%;华安张江光大REIT、东吴苏园产业REIT以及中航首钢绿能REIT在上市之后，累计涨幅也超过20%。
火热下的高溢价隐忧
自2021年6月首批公募REITs上市以来至今，其热度丝毫不减。
目前，全市场上的公募REITs规模不足500亿元，不少产品仍在“路上”，例如6月21日，据证监会表示，准予鹏华基金注册鹏华深圳能源清洁能源REIT，这是市场上首单清洁能源类公募REITs产品，该基金将在7月6日发行。
换句话说，REITs产品扩容在即。据悉，目前已经有15只相关产品(含申报)出炉，其中涵盖产业园区、高速公路、污水处理、仓储物流、垃圾焚烧发电等重点领域。
如此火热的背后自然也离不开公募REITs未来发展空间广阔，不少业内人士预计未来该市场空间在万亿元以上。
据北京大学光华管理学院的研究报告显示，保守估计，中国公募REITs市场规模将达到4万亿至12万亿元。
正是因为REITs当前处于供不应求的阶段，因此，二级市场呈现高溢价率。
数据显示，截至6月17日，建信中关村REIT、中航首钢生物质REIT的溢价率均超40%;其次便是富国首创水务REIT、红土创新盐田港仓储物流REIT溢价率均超过30%;博时招商蛇口产业园REIT、中金普洛斯仓储物流REIT等溢价率也超过20%。
有意思的是，6月21日首批9只公募REITs共计22.11亿份基金份额迎来解禁，在流通份额大增107%的情况下，9只公募REITs并没有出现大跌，这足以可见投资者对其热情程度。
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