2012年12月17日 星期一
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2019,这些房子千万不要买,买了你就惨了!
 
和讯名家    2019-01-02
  回望2018年,这一年注定是不同寻常的变化,经济发展经历了前所未有的变革、国内环境也发生了深刻改变,而作为大社会中的个体,我们的投资理念同样也要顺势而为、发生转变。
  对于楼市投资而言,“蒙眼狂奔”的时代已经过去,随便买套房就能坐等升值暴富的好机会已经一去不复返了。
  在楼市下行期,房产投资将更考验一个人的知识与判断,不同区域、不同房产的投资价值将出现大分化,如果你不幸入坑,非但不能保本升值,还要承受损失本金的风险。
  那么,今天就简单谈一谈2019年,我们必知的几个买房大坑。
  商铺
  以前有“一铺养三代”的说法,可见商铺投资还是很有价值的,可惜现在却变成了“一铺毁三代”。
  首先从宏观环境来看,随着互联网技术的发展,人们越来越青睐网上购物,天猫一个双十一的流量随随便便就能秒杀一个商场好几个月的收入,看看实体店不断倒下的新闻就知道商铺有多难过了。
  所以,现在真正能赚钱的商铺,一定要是地段很好、人流量很大,而且极考验运营能力的。而不幸的是,这种商铺,往往是不出售的。
  比如以万达为例,每个城市的万达基本都有两个部分组成,一部分是自持购物中心,万达就靠这个来发家;而另一部分是万达金街,其实就是用来销售回款、让散户填坑的。
  而且,从商铺本身来看,前几年我们经历了一个大开发大建设的时代,无数商业地产拔地而起,目前已经严重过剩。
  国家标准中商业人均面积在0.8-1.2之间较为合理,但如今我国多数城市早已超过安全线,一个居民小区附近甚至都有两三家商业地产,市场根本无法消化,所以并不具备什么投资价值,反而会成为负资产。
  除此之外,商铺的投资成本也是很高的,一方面在房屋交易阶段,不会有各种税收优惠,一定是封顶征收;另一方面是在房屋持有阶段,水电煤都贵,物业费更贵,如果买下后常年租不出去,光是物业费的成本就吓死人。
  而由于其前期投入比较高,所以一旦你上了这条船,如果中途再想反悔,那么这个成本可就大了。
  写字楼
  写字楼与商铺一样,除了一线城市的CBD,写字楼其实已经严重过剩,空置率也在持续增加,一直处于供大于求的状态。
  所以你一旦入手就要面临租不出去的风险,而即使能租出去,综合考虑各种成本,投资回报率其实也不高,也就最多和银行保本理财一个水平。
  况且写字楼的转手税费实在太高,基本上达到了售价的30%左右,根本不是一般人能承受的起的,流动性很差,自然也没有多少升值功能。
  尤其值得注意的是,像写字楼和商铺这种投资性产品,往往会受到多种因素的影响,比如经济周期、政府规划、后期运营等等,不确定性很大。
  现在的经济大环境各位都感受到了,一旦经济下行,率先被抛弃的一定是写字楼和商铺。
  所以我的建议是,一般人别轻易碰,如果自需,租就可以了,千万别买。
  公寓
  “不限购、不限贷、随便买、单价便宜、性价比高、无需摇号、随时可买”,公寓的卖点看似真的很撩人,比同地段住宅甚至可能便宜二分之一以上。但是,“买房子不是买菜,越便宜越好!”
  买房买的是什么?不仅仅是居住功能,还有配套,整个决定了你的生活方式,如果前期买的时候贪图小便宜,后期交房之后各种烦恼将会接踵而至。
  公寓尽管便宜,但用途本质上是SOHO,也就是在家里办公或者纯公寓式住宅,买了之后你就会发现,无法落户、孩子不能就近入学、同楼可能办公跟居住混合,环境乱糟糟的!
  况且公寓的便宜很可能只是一种幻觉,从贷款压力看,公寓贷款上浮利率高、贷款年限仅为10年,比住宅差了不少;再加上税费高,转手成本大。所以流动性很差。
  尤其是公寓目前正在面临政策风险,多地都出台政策规定新建公寓的销售对象和转手对象只能面向企业、不能面向个人,这样一来流动性就更差了。
  旅游地产
  这些年来,随着雾霾的加剧,投资旅游地产成为了一个炒作的对象。例如海景房等等一些以景点为噱头的房产,广告打得非常响亮,各种湾、各种墅、各种面朝大海、春暖花开,特别的好,然后等买了之后人家还能帮着打理,甚至可以帮着租出去,赚钱各种服务等等……总之,就是投资价值大大的有了。
  但这个时候,你就要注意了,旅游地产未必有你想象的那么好。从基本面来看,这些地方主要靠观光客旅游或者是养老来支撑,这个产业经济发展的动力和活力还是很一般的,并没有坚实的基本面支撑。
  其实大家可以看看这些旅游地产过去十年的表现,往往是一炒就起来,然后一不炒就掉下来,大起大落很是明显。
  而且,讲真,中国目前的房地产环境和生活水平还没有达到国外那种水平,对于大多数人来说有的住就不错,旅游地产的意义不大,况且现有的旅游地产已经被过度开发了,太多的沿海楼盘,已经变成鬼城。
  除此之外还有交易转手的问题,旅游地产其实是很难卖的,三亚这种旅游城市不同北上广等住宅稀缺的一线城市,这里的新房都卖不完,谁会想买你的二手房呢?
  小产权房
  想买小产权房的人,都是想钻政策的空子。由于房价太高,就成为了不少低收入人群的冒险选择。
  灰色地带之中,自然存在着诸多风险。
  首先,由于买卖不合法,所以无法取得房产证,一旦起纠纷法律也无法保护你的权益;
  其次,由于小产权房建设不需要经过审核,不排除房屋偷工减料的风险,到时候房子出了问题你想维权都没地方可找;
  再次,如果房价上涨了,因为你没有产权证,房子没法合理上市,不能转卖给他人,自然也无法分享房子增值的红利;
  最后,如果政府要拆迁改建了,那么你一分钱的补偿款也拿不到,即使有也是给原业主。所以,想买小产权房的人,我劝你还是慎之又慎。
  关于小产权房能否转正的问题,我觉得大家还是别想了。
  小产权房要是转正了,大家都能这么搞了,土地出让金收入从哪里来?地方资金从哪里来?而且这么多低价房突然入市,肯定会对现有住房市场产生巨大冲击。
  总之,有恒产者才有恒心,只有真正有投资价值的“恒产”,才能给予你抵御风险的能力。
  在这个面临诸多不确定的时代,我们应当擦亮双眼、谨慎投资,以安全为首要原则,避免陷入投资大坑,在这之后再考虑收益的问题,这样才能让我们在动荡的外部环境之中保全自身
 
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