2012年12月17日 星期一
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把房子抵押给保险公司,换来的养老金靠谱吗?
 
和讯名家    2018-09-05
  上个月,银保监会发布通知,将“老年人住房反向抵押养老保险”由原先的直辖市试点,正式推广到全国。
  老年人住房反向抵押养老保险,听起来还挺复杂。它其实是将住房抵押和终身养老年金保险结合起来,是一种创新型的商业养老保险。
  简单来说,就是老人将房子抵押给保险公司,但是仍然可以继续居住、出租等等,同时每月领取一笔由保险公司发放的养老金。老人身故之后,子女可以选择配合保险公司处分房产,或者是自己赎回房产。
  说白了,它就是一项以房养老的保险产品,你将住房抵押给保险公司,保险公司支付你养老金。
  以房养老,大家不太买账
  以房养老的模式,并不是我国首创的,国外早已经有不少国家在推行类似的政策了。不过,以房养老计划在这些国家实施后,效果并不理想。
  1981年,日本东京郊区的武藏野市福利机构开始实施逆按揭。但开办逆按揭的20年来,仅有100个贷款案例。
  1987年,美国推出了住房反向贷款HECM计划。2001年至2011年,参与HECM计划的老人比例从0.2%升至2%,但目前整体还是处于低水平。
  2009年,新加坡建屋局(HDB)推行房屋契约回购计划,以政府名义开展住房反向抵押贷款。到2012年,新加坡有494户家庭参与,2015至2016年,约有541户家庭参与,参加房屋契约回购计划的家庭仅占0.1%。
  而在我们国内,以房养老政策也没有预期中的火热。
  早在2013年,国家就提出老年人住房反向抵押养老保险试点;2014年,以房养老的方案开始在北京、上海、广州以及武汉试点。转眼4年过去了,今年的6月30日试点结束,只有幸福人寿一家保险公司开展了“以房养老”业务。
  据北京青年报反映,截至今年7月底,幸福人寿签约意向客户仅有201单(141户),累计承保139单(99户)。
  所以,照目前的情况来看,以房养老是比较难推广开来的。
  从保险方的角度来看,主要有三大不利的地方。
  1、合同是按目前的市场价来评估房产价值的,如果老人身故后,房价增值了,保险公司在卖掉房子后,还要给继承的子女支出上涨的那部分房价的钱。
  2、随着科技技术的进步,人的寿命越来越长,这意味着保险公司需要支付的养老金在不断增加。也有可能会出现,最后支付给老人的养老金还远高于房产的价值。
  3、房子只是暂时抵押给保险公司,只有等老人身故之后,保险公司才能处置房子。这样一来,如果投保人数过多,年龄也比较集中,那么,将来保险公司持有的房产可能会突然增多。我们也知道,房子是不动产,流动性很差,如果不能及时处理,可能会增加金融风险。
  从投保的老人来看,也有不少阻碍因素。除了要缴纳延期年金等等保险费用之外,也会担心自己领取养老金的时间太短,拿到的钱比不上卖房子的钱。更普遍的想法是,当下房价高温不退,自己的孩子都买不起房,如果房子抵押出去了,将来孩子的情况可能会更糟糕。
  房子抵押给保险公司,到底值不值?
  我们刚刚说到,目前国内只有幸福人寿保险公司开展了以房养老业务,而“幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险(A款)”,也是此前唯一获得保监会批复的“以房养老”保险。所以,我们就以这款产品来展开分析。
  “幸福房来宝”的投保年龄是60—85岁,年纪越大,需要交的延期年金就越高,交费年数越少。
  我们假设一个60岁,拥有一套估价100万房产的老大爷参与了投保,那么他每年需要缴纳2544元的延期年金,要交26年。
  然后,每个月能拿到的保险金额是2514元。要注意的是,实际能拿到的钱会比2514元少,因为还需要扣除房屋评估、抵押、公证、律师、保单管理费等等费用。
  而且,每个月能拿到的钱一经确定,就不能再改了。也就是说,老大爷之后的几十年,每月拿到的钱都只是固定的两千多,并不会因为通胀的原因而拿到更多的钱。
  如果觉得不划算,老大爷在合同生效6年之内想去退保的话,则需要支付退保的手续费。退保的手续费,加上之前已经被扣掉的房屋评估、抵押、公证、律师、保单管理费等等,也不是一笔小数目。
  在小巴看来,“以房养老保险”的方案,比较适合现在已经进入养老阶段,手头除了一套房产再无其他资产,而且没有房产传承需求的老人。
  但是现在还处于拼搏期的青壮年们,就不要把养老希望寄托在房子上了。正像我们之前所说的,房子的流动性很差,我们也无法预测未来的楼市如何,到时人人家里都有房,变现转手就是个大问题。而且,幻想像十几年前那样低成本买房,高价转手赚差价的方式,也是不靠谱了。
  所以,对于现在我们这一代人来说,“以房养老保险”并不是最好的选择。我们应该趁早做好养老规划,用全球资产配置的方式,来让资金保值增值,实现养老目标。
  还是那句话说得好,关键时刻还是得靠自己!
 
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