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房地产存量时代新风口 企业掘金城市更新
 
中国经济时报    2018-02-07
  当“防风险”“去杠杆”“房住不炒”“创新驱动”这些词汇多次出现在公众面前的时候,事实上,市场敏锐的嗅觉已经意识到,房地产行业的“新时代”已经悄然来临。
  目前,一线城市的房地产市场不知不觉已经进入存量时代,业内多位专家断言,以重点中心城市核心区域为主的“城市更新”,将成为房地产市场未来十年乃至更长时间的下一个风口。一大批城市更新案例的涌现让市场看到了城市更新的潜力。不过随着城市更新政策日益规范,项目操作难度日益增加,需要金融创新对于项目予以全方位支持。
  中融信托系进军城市更新
  2017年,北京核心区域的两个极为复杂的LEED金级的地标级城市更新项目引发了业内的关注,一个是位于北京西城区菜市口站双地铁口的原五星级酒店更新为甲级生态办公-中融信托大厦,另一个是位于三条地铁交汇处的东北三环沿线朝阳区太阳宫百盛购物中心改造为综合性质的中融信托广场。完成这两个更新项目的是中融长河资本的总裁兼CEO王宇涛带领的团队。
  城市更新的风口从国外吹到了国内,王宇涛此次在短短一年不到的时间内成功完成两个LEED金级项目的改造引起了业内的很大关注,并且应邀参加由英国大使馆、英国国际贸易部和国际金融地产联盟共同举办的“2018中英城市更新及存量改造国际交流峰会”。
  中融长河资本是中融国际信托旗下子公司中融鼎新发起设立的,公司使命就是要在私募投行和财富管理传统业务之外,找到新的业务方向和利润增长点。中融长河资本作为中融信托业务转型迈出的第一只脚,显然是成功的。作为基金管理人,其目前在北京、上海以及美国正在管理的资产规模已超过100亿元人民币。
  王宇涛认为:“城市更新确实是一个很艰难的地产门类,并非适合所有的投资机构,也不是适合所有的地产基金去做,因为改造具有很大的不可预见性,项目里面的潜在风险很大。基金管理人需要有很好的设计改造能力、施工管控能力和营销能力,以及依靠自己多年专业经验的积累,对过程中种种有可能出问题的地方,做很好的预判。”
  操刀了北京两个大型更新项目的王宇涛对城市更新有着自己的理解。“我以前从事过长期的地产开发,道理很简单:一张白纸上好画画;我宁愿去选择做新项目,挖一个基坑从正负零把楼盖起来,也不愿意在一个旧楼原有基础上去改善。现在需要城市更新的项目有很多规划和建设的指标是无法突破的,只能在室内设计上动脑筋、做文章。”
  为了做好城市更新项目,王宇涛带领团队走访了全国以及海外超甲级写字楼,把更好的设计和经验带到北京两个项目上。事实证明,这两个项目的成功改造,让中融长河资本成为了城市更新市场领域的先行者。
  金融创新应抓住资产端
  “传统金融行业的生存环境已经发生了巨大的变化,再不改变和革新就会被市场淘汰。”王宇涛曾担任中融国际信托房地产信托项目的风控独立审批人和信托委员会委员,有着近十年的商业地产开发管理经验并审批过中融信托内部近两百多个股权或贷款类房地产信托项目,他对中国房地产基金的未来发展方向有着自己清晰的判断。
  “我们过去谈金融创新,谈资产证券化,总是在说如何应对监管,如何在融资结构上和法律层面做些文章,这是金融端内部的事情。但其实应该有更多人来谈一谈怎么把资产拿上去,怎么拿到好的资产、怎么去改。”王宇涛强调了资产端的重要性。在他看来,金融再怎么创新,核心还是要有好的底层资产。拿到好的资产和运营好资产,要脚踏实地去积累和坚持心中的工匠精神。
  “北京这两个项目只是我们进入城市更新领域的开始,我们还在不断地寻求新的市场机遇。”王宇涛说,未来中融长河资本将持续聚焦北京、上海等一线城市及国外主要城市核心地段的优质不动产投资机遇,并将持续发力城市更新项目。
 
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